اهمیت رویکرد انتقال حق توسعه در طرح‌ها و توسعه شهری

دفتر مطالعات زیربنایی مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان «بررسی اهمیت و نقش رویکرد (انتقال حق توسعه) TDR در تحقق‌پذیری طرح‌ها و توسعه شهری» مطرح می‌کند که توسعه و بهبود شرایط شهر و محیط زندگی ساکنان آن همواره دغدغه برنامه‌ریزان و تصمیم‌گیران شهری بوده است. اعمال سیاست‌های توسعه‌ای به‌دلیل تغییراتی که در مکان هدف ایجاد می‌کند در موارد بسیاری در عین فراهم‌آوری نکات مثبت از جمله بهبود شرایط وضع موجود، منجر به بروز خساراتی به منافع ساکنان و صاحبان املاک مناطق هدف می‌شود. بروز موج‌هایی از مخالفت توسط جامعه‌شناسان، فعالان، دغدغه‌مندان شهری و… در حمایت از ساکنان متضرر منجر به همه‌گیری روحیه محافظه‌کارانه در بدنه مدیریت شهری شده است تا از ایجاد نارضایتی‌ها و کاهش محبوبیت‌های احتمالی جلوگیری شود.

این گزارش بیان می‌کند که یکی از راهکارهایی که در جهت کاهش ضرر و ذهنیت تدافعی ساکنان به اقدامات توسعه‌ای، توسط مدیریت شهری در دنیا استفاده می‌شود برنامه (انتقال حق توسعه) است. همچنین در بسیاری از موارد عدم امکان توسعه قسمت‌هایی از شهر به‌دلیل واقع شدن در مناطق حائز ارزش و… سبب زایل شدن حقوق ساکنان به‌دلیل عدم امکان بهره‌مندی از مزایای توسعه می‌شود و انتقال حق توسعه تا حد بسیاری می‌تواند عدالت را برقرار سازد. رویکرد انتقال حق توسعه درواقع برنامه‌ای برای کاهش توسعه فیزیکی در مناطقی است که جامعه یا برنامه‌ریزان خواهان حفاظت و یا اعمال محدودیت در آن هستند. در نگاه اول گمان می‌رود که راهکار مذکور برطرف کننده بسیاری از چالش‌های توسعه باشد. چنانچه در بسیاری از موارد نیز این‌گونه بوده، اما این راهکار در اجرا دارای پیچیدگی‌هایی است که پژوهش حاضر با بررسی مبانی نظری، سوابق و تجارب و… سعی در تدقیق آن دارد.

در این گزارش آمده است که هدف اصلی از برنامه‌های «انتقال حق توسعه» کاهش ضررهای وارد شده به ساکنان و مالکان بافت‌های هدف توسعه و افزایش منفعت ناشی از اقدامات توسعه‌ای برای ساکنان اصیل است. درواقع در این راهکار ایجاد تعادل میان منافع بخش عمومی و خصوصی در مدیریت رشد و توسعه شهر مدنظر بوده، اما نارسایی‌های ساختاری نظام هدایت توسعه، خود عاملی در جهت عدم دستیابی به هدف اصلی این راهکار است.

این گزارش توضیح می‌دهد که در انتقال حق توسعه؛ افزایش توسعه در مناطقی که نیازمند آن هستند و شرایط لازم را دارند نباید منجر به از بین رفتن تعادل در وضعیت شهر شود. در برنامه‌ریزی شهری، افزایش رفاه عده‌ای از شهروندان از طریق ایجاد ضرر و زیان برای عده‌ای دیگر صورت‌می‌گیرد. جبران ضرر از طریق بازگرداندن بخشی از اضافه ارزش حاصله به منتفعین امکان‌پذیر است. همچنین با رعایت ضوابط و آیین‌نامه‌های موجود هر شهر، امکان ساخت ابنیه بالاتر از مقدار حقوق مجاز دریافتی برای توسعه‌دهندگان از طریق خریداری حقوق توسعه اضافی از مناطق فرستنده وجود دارد. همچنین یکی از نکات بسیار مهم آن است که برنامه انتقال حق توسعه باید مختص هر مکان باشد و برنامه انتقال حق توسعه طراحی شده برای یک محل را نمی‌توان برای محل دیگری استفاده‌کرد (لزوم توجه دقیق به مسائل جاری هر منطقه و محدودیت‌ها و ظرفیت‌های آن).

این گزارش در ادامه برای شناخت بیشتر رویکرد انتقال حق توسعه و تعریف زمینه‌های قانونی آن پیشنهاداتی را مطرح می‌کند که به این شرح است؛ طراحی مدل اجرایی انتقال حق توسعه در طرح‌های بافت فرسوده شهرها، ارائه شیوه‌نامه یا دستورالعمل (تعیین فرمول) به‌کارگیری انتقال حق توسعه به‌صورت عادلانه و دقیق جهت حل مسائل طراح‌های توسعه شهری و احیای بافت فرسوده و تاریخی، پیش‌بینی جایگاه طراحی و نظارت شهرسازی در اجرایی‌سازی رویکرد انتقال حق توسعه به‌جهت حفظ چارچوب‌های برنامه‌های توسعه شهری، شناسایی و پیش‌بینی ظرفیت‌های لازم جهت اجرایی‌سازی این رویکرد در طراح‌های توسعه شهری (طرح جامع و تفصیلی)، لزوم ایجاد ساختار سیستمی هوشمند ضمن نظارت دقیق برای اجرای تمامی رئوس انتقال حق توسعه، تسریع در ایجاد بسترهای نهادی مورد نیاز برای اجرایی کردن برنامه‌های «انتقال حق توسعه»، لزوم رفع موانع و بهبود تعاملات شفاف میان بدنه مدیریت شهری و اداره ثبت‌اسناد و املاک برای تسریع تشریک مساعی ارگان‌های ذی‌ربط و بهبود فرایند، لزوم لحاظ اقدامات عام‌المنفعه برای سرمایه‌داران و توسعه‌دهندگان در انتقال حقوق توسعه برای جلوگیری از تبدیل شدن شهر به کالای انحصاری افراد خاص، لازم است نهاد ناظر به‌منظور تدقیق ارزش انتقالی به دریافت‌کنندگان ایجاد شود تا از اجحاف احتمالی به حقوق دریافت‌کنندگان جلوگیری به عمل آید، لزوم ایجاد بانک‌ها در سال های اخیر، سیاست های انتقال حقوق توسعه، به عنوان ابزاری برای دستیابی به اهداف برنامه ریزی شهری گسترش یافته است.

انتقال حق توسعه، ابزاری بازارمحور است که در جهت حفاظت از ساخت مکان های مشخص و در عوض ایجاد توسعه در مکان هایی دیگر عمل می کند. درواقع این ابزار امکان انتقال دارایی ها را با ایجاد انگیزه در مالکان زمین یا ساختمان در مناطق معین فراهم می کند. حق توسعه در بافت های ناکارآمد شهری و تعریف محلات هدف بازآفرینی به عنوان مناطق گیرنده در تحریک توسعه این مناطق، تأثیر بسیار زیادی خواهد داشت و روند توسعه شهرها را در مسیر پایدار قرار خواهد داد. در پژوهش حاضر، ضمن بررسی مبانی نظری و ادبیات موضوعی مربوط به انتقال حق توسعه تجارب در نقاط مختلف دنیا جهت آشکار ساختن رویکردهای به کار گرفته شده مورد مطالعه و ارزیابی قرار گرفت و سپس مزایا و معایب این سیاست ها بررسی شد. نتایج نشان می دهد رویکرد انتقال حق توسعه در کشورهای مختلف اهداف متفاوتی در جهت بهبود اثربخشی آن داشته و عوامل متعددی می تواند فرایندهای انتقال حق توسعه و سیاست های توسعه شهری در آن را تقویت کند./ تسنیم